Wir erhalten immer wieder Anfragen, ob es sinnvoll ist, eine Festhypothek für mehr als 10 Jahre abzuschliessen.
Während Laufzeiten über 10 Jahre noch vor wenigen Jahren kaum oder nur für grosse Kunden und nur auf Anfrage angeboten wurden, publizieren jetzt Banken und Versicherungen die Richtsätze auch für 12 oder 15 Jahre fest. Einige Anbieter wie etwa die Versicherung SwissLife veröffentlichen sogar die Richtsätze für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 20 und 25 Jahren.
Tatsächlich ist die folgende Überlegung nicht falsch: Die Zinsen sind jetzt im 2013 auf einem sehr tiefen Niveau. Sie können fast nicht mehr weiter sinken. Die Finanzierung einer Hypothek bei 5% wäre zwar theoretisch machbar, würde aber zu beträchtlichen Einbussen in der gewohnten Lebenshaltung führen (z.B. Verzicht auf ein Zweitauto und auf Ferien in Übersee). Warum soll man sich nicht gleich für einen sehr langen Zeitraum wie 15, 20 oder gar 25 Jahre absichern? Die Zinsen dafür liegen momentan (Stand April 2013) bei etwa 2.5%, was wenig ist im Vergleich zu den Hypozinssätzen, die noch vor wenigen Jahren bezahlt wurden.
Nun, zwei Hauptgründe sprechen gegen den Abschluss einer solch lang laufenden Festhypothek:
Man ist auf sehr lange Zeit gebunden
Eine Festhypothek ist ein Vertrag, den man einhalten muss. Über zwei Jahrzehnte hinweg kann sich im eigenen Leben sehr viel verändern: Wechsel der Arbeitsstelle, Scheidung, Unfall oder Tod des Partners, der Wegzug der Kinder sind nur einige Beispiele, welche dazu führen können, dass man seinen Wohnort oder sein Wohnobjekt wechseln will. Will man nun frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen, dann muss man der Bank den entgangenen Gewinn bezahlen. Wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit sehr hoch ist, dann ist das kein Problem. Die Bank ist froh die „zu günstige“ Hypothek loszuwerden, oder bezahlt im besten Fall sogar eine Ausstiegsprämie. Weitaus häufiger wird es aber passieren, dass man der Bank eine hohe Summe überweisen muss, die je nach Restlaufzeit und Zinsniveau mehrere Zehntausend Franken oder mehr betragen kann.
Eine Möglichkeit ist, die Hypothek dem neuen Käufer zu übergeben. Dies wird jedoch dazu führen, dass der Verkaufspreis der Immobilie geringer sein wird. Man muss deswegen abwägen, ob das Risiko des frühzeitigen Ausstiegs nicht das Risiko von steigenden Zinsen überwiegt.
Zudem vergibt man sich so auch die Möglichkeit, die Hypothek frühzeitig zu amortisieren. Man kann einfach auf zwei Jahrzehnte hinaus nicht voraussagen, wie sich die eigenen finanziellen Verhältnisse entwickeln werden. Vielleicht werden beide Ehepartner Vollzeit in gut bezahlten Jobs arbeiten, oder man erbt unerwarteterweise ein Vermögen?
Die Zinsen für lang laufende Festhypotheken sind höher
Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins. Das ist praktisch ein „Gesetz“ in der Finanzindustrie. So ist der Zins für 10 Jahre in der Regel etwa 1.0 bis 1.5% höher als für 2 Jahre. Und für längere Laufzeiten ist er nochmals höher. Wer also gewisse Risiken betreffend einem Zinsanstieg eingehen kann, wird langfristig sein Haus oder seine Eigentumswohnung am günstigsten mit kurzfristigen Hypotheken finanzieren. Natürlich kann es Ausnahmen geben: Was, wenn morgen die Zinsen um 3 Prozent ansteigen und für die nächsten 20 Jahre so hoch bleiben? Dies ist möglich, aber sehr unwahrscheinlich.
Man muss sich bewusst sein, dass die Prämie für lange laufende Festhypotheken hoch ist. Selbst wenn diese „nur“ 1.5% teurer als kurzfristige Kredite sind, summiert sich das mit der Zeit zu einem hohen Betrag. Bei einer Hypothek von einer halben Million Franken und gleichbleibenden Zinsen entspricht dies 7‘500 Franken jährlich. Über 20 Jahre gerechnet sind das also 150‘000 Franken. Selbst wenn die Zinsen ansteigen, heisst das noch nicht, dass eine so lange Festhypothek günstiger sein wird. Denn die Zinsen müssen rasch, stark und dauerhaft ansteigen, damit sich eine Hypothek mit sehr langer Laufzeit lohnen würde.
Nun überschätzen aber die meisten ihre Fähigkeiten, akkurate wirtschaftliche Prognosen machen zu können. Nicht einmal die Experten der grossen Banken und Versicherungen können dies.
Zusammengefasst empfehlen wir Personen, welche ein gewisses Risiko eingehen können und wollen, ihr Traumobjekt ganz oder zumindest teilweise über kurzfristige Hypotheken zu finanzieren. Nur wer über ein sehr hohes Sicherheitsbedürfnis verfügt und gleichzeitig über äusserst stabile Verhältnisse (Familie, Arbeitsplatz) verfügt, sollte den Abschluss einer Festhypothek über 15, 20 oder gar 25 Jahre näher in Betracht ziehen. Und in einem solchen Fall würden trotzdem wir empfehlen, nicht alles auf eine einzige Karte zu setzen und dennoch einen Teil der Schulden über kurze Laufzeiten zu finanzieren.
Wenn Sie diesbezüglich eine Beratung wünschen, dann füllen Sie einfach das folgende Formular mit Ihren Angaben aus und ein Fachmann von SparHypo.ch wird Sie in Kürze kostenlos und unverbindlich beraten:
