Unter Richtzinsen oder Richtpreisen für Hypothekenzinsen versteht man die von den Banken und Versicherungen veröffentlichten Zinsen auf deren Webseiten oder Filialen. Man spricht deswegen auch von „Schaufensterpreisen“.
Jeder, der schon einmal eine Hypothek abgeschlossen hat weiss, dass diese Zinssätze nicht in Stein gemeisselt sind. Meist lässt der Berater mit sich reden und senkt den Zinssatz noch ein wenig. Dabei sind die Banken und Versicherungen in einer Zwickmühle: Wie hoch sollen die Richtzinsen sein? Je höher diese ausfallen, desto schlechter steht das Institut in Zinsvergleichen da, dafür kann es einen höheren Rabatt gewähren. Und ist der Richtzins an den sehr guten Risiken orientiert und damit für die Mehrheit zu tief festgelegt, dann muss man für diese höhere als Zinsen als kommuniziert verlangen, was das Institut resp. deren Berater in ganz unangenehme Situationen bringen kann. So sind die Richtzinsen bei den meisten Instituten so festgelegt, dass für gute Risiken und mit genügend Verhandlungsgeschick ein weiterer Rabatt drin liegt, während schlechte Risiken nur sehr selten mehr als den Schaufensterpreis bezahlen müssen.
Wie viel Rabatt ist auf die Richtzinsen möglich? Grundsätzlich ist es nach unserer Erfahrung möglich, einen Rabatt von 0.1% bis 0.5% auf den publizierten Richtzinsen zu erreichen. Die Höhe des Rabatts hängt von verschiedenen Faktoren ab, die sich grob in „Solide Finanzierung und damit Senkung Risiko“ sowie „Wert des Kunden / Zusatzgeschäft“ unterteilen lassen. Je geringer das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank oder Versicherung, desto geringer fällt die Risikoprämie aus, und umso geringer ist der Hypothekarzins. Und je mehr Zusatzgeschäft die Bank oder Versicherung beim Abschluss der Hypothek erzielen wird, desto interessanter ist der Kunde, und umso günstiger kann dank Quersubventionierung die Hypothek angeboten werden.
Der Effekt der einzelnen Faktoren lässt sich nicht genau messen, aber wir haben versucht, die einzelnen Treiber nach absteigender Wichtigkeit zu ordnen.
Eigenkapital und Höhe der Hypothek
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist und je geringer die Belehnung ist, desto geringer das Risiko für die Bank, wenn die Liegenschaft bei einem starken Preiszerfall notfallmässig verkauft werden müsste. Eine Belehnung von maximal 2/3 des Hauswerts ist ideal. Je tiefer, je besser gilt jedoch hier nicht unbeschränkt: die Bank oder Versicherung verdient umso mehr Zins, umso höher die Hypothekarsumme ist. An Hypotheken unter CHF 100‘000 besteht nur ein geringes Interesse, weil der bürokratische Aufwand für die Bank oder Versicherung hauptsächlich unabhängig von der Hypothekarsumme ist. Auch sieht es das Kreditinstitut gerne, wenn noch eine Barreserve von mehreren Monatslöhnen für Unvorhergesehenes bestehen bleibt und nicht alle Barmittel als Eigenkapital eingesetzt werden müssen.
Tragbarkeit
Die kalkulatorischen Kosten der Hypothek und des Objekts sollten deutlich unter dem maximal akzeptablen Satz von 35% liegen. Je geringer der Prozentsatz, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Idealerweise beträgt dieser deutlich weniger als 30%. So können auch bei einem starken Zinsanstieg oder bei einer Reduktion des Lohns die Zinsen noch gut bezahlt werden. Hier spielen auch das Alter und die Anzahl Hypothekarnehmer eine Rolle. Eine Einzelperson kurz vor der Pensionierung hat schlechtere Aussichten auf einen Rabatt als ein Paar im mittleren Alter, das plant, die Erwerbstätigkeit zu erhöhen.
Wert des Kunden insgesamt
Das Finanzinstitut betrachtet einen Kunden nicht nur isoliert in Bezug auf die Hypothek, sondern versucht seinen Gesamtwert als Kunde zu beurteilen. Dabei spielt es keine Rolle, ob man ein bestehender Kunde ist (der zur Konkurrenz abspringen könnte) oder ein neuer Kunde ist (der seine Konten von der Konkurrenz mitbringen könnte). Über je mehr Vermögen und Einkommen man also verfügt, umso interessanter wird man für die Bank oder Versicherung (und umso höher fällt dann der Rabatt aus). So liegt es auf der Hand, dass ein Kunde, der noch über Wertschriften, zwei 3a-Konten, ein Freizügigkeitskonto und ein Lohn- und Sparkonto verfügt, mehr „Wert“ ist als ein Kunde, der lediglich eine Hypothek abschliessen will und seine restlichen Vermögenswerte bei einem anderen Institut belassen will.
Objekt
Im Falle eines Falles – zu welchem Preis respektive Preisnachlass liesse sich das zu finanzierende Objekt wieder verkaufen? Objekte an guter Lage in Ballungsräumen, in durchschnittlicher Grösse und Preisklasse, sowie mit zeitgemässer aber nicht ausgefallener Architektur und Inneneinrichtung lassen sich einfacher wieder verkaufen als ausgefallene Liebhaber-Objekte im Niemandsland.
Laufzeit der Hypothek
Hier gilt „je länger, je besser“. Der Aufwand für die Beratung fällt nur einmal an. Und die Kundenbindung bei einer Festhypothek ist gross, da ein Wechsel des Anbieters während der Laufzeit kaum möglich ist. Für die Bank oder Versicherung ist es somit besser, wenn Hypothekarnehmer sich für eine lange Laufzeit entscheiden, und entsprechend höher kann der Rabatt ausfallen.
Höhe des Zinssatzes
Dieser Punkt überlappt sich teilweise mit der oben beschriebenen Laufzeit, weil je länger die Hypothek läuft, umso höher der Zinssatz ist (Stichwort „normale Zinskurve“). In Zeiten von hohen Zinsen liegt jedoch nach unserer Erfahrung ein höherer absoluter Rabatt drin (es ist einfacher, den Zins von 4.5% auf 4.1% zu senken als von 1.5% auf 1.1%).
Verhandlungsgeschick
Nicht zuletzt spielt auch das eigene Verhandlungsgeschick eine wichtige Rolle. Die Berater bei der Bank oder Versicherung haben einen gewissen Ermessenspielraum bei der Festlegung des Rabatts. Sind alle Fakten transparent dargelegt worden, und ist man sich sympathisch, dann stehen die Chancen auf zumindest einen kleinen Rabatt gut.
Und ganz wichtig sind diese zwei Grundsätze: „Für was man nicht fragt, das erhält man nicht“ sowie „Fragen kostet nichts“. Zu viele Hypothekarnehmer „trauen“ sich nicht, nach einem Rabatt zu fragen. Dabei liegt hier ein enormes Einsparpotenzial brach, denn nur schon die Frage nach einem Rabatt kann zu einer Zinsreduktion von einem Zehntelprozent führen.
Nebst der Betrachtung, wie viel Rabatt man auf den Richtzinsen erhält, ist für Eigenheimbesitzer eine andere Frage wichtiger: wie erhalte ich den günstigsten Hypozins? Deswegen sollte man bei mehreren Banken und Versicherungen Offerten einholen und bei den aussichtsreichsten Kandidaten Nachverhandlungen durchführen. Wem dies zu viel Aufwand ist (und wir sprechen aus Erfahrung: es ist ein grosser Aufwand), der kann auf unseren kostenlosen Service zurückgreifen: wir holen für Sie bei den interessantesten Banken und Versicherungen Offerten ein, um Ihnen dadurch einen möglichst tiefen Zinssatz offerieren zu können. Lassen Sie uns die Verhandlungen für Sie führen:
