Eine Saron-Hypothek ist an den Zinssatz gekoppelt, den die Banken untereinander für Guthaben verrechnen. Der Zinssatz wird nach der Formel
Zinssatz = Saron-Satz + Bankmarge
berechnet. Beträgt der Saron-Satz 0.5% und wurde eine Marge von 1.0% verhandelt, dann beträgt der Zinssatz also 1.5%.
Mittlerweile haben die Banken als Basis vom Libor- auf den Saron-Satz gewechselt. Der Unterschied ist, dass der Saron-Satz nicht manipuliert werden kann, aber immer erst im Nachhinein bekannt ist. Die Differenz zwischen Libor und Saron ist in der Praxis vernachlässigbar.
Doch was passiert, wenn der zu Grunde liegende Saron-Satz negativ ist? Noch Mitte 2022 beispielsweise lag dieser Geldmarkt-Zinssatz im negativen Bereich. Bedeutet dies, dass man im Extremfall – wenn der Saron-Satz stärker negativ ist als die Bankmarge positiv – von der Bank sogar Geld für die Hypothek erhält? Theoretisch ja. Praktisch ist es aber so, dass alle uns bekannten Banken in den AGB festgelegt haben, dass bei einem negativen Saron-Satz der Wert von 0.0% zur Anwendung kommt. Dies ist nachteilig für Immobilienbesitzer und verteuert die Geldmarkthypothek gegenüber Festhypotheken bei negativen Saron-Sätzen. Allerdings bewirkt dies auch, dass Hausbesitzer auf eine Reserve zählen können, wenn die Zinsen wieder steigen würden.
Saron-Hypotheken kann man in der Regel mit 1- oder 3-monatigen Abrechnungsperioden abschliessen. Entsprechend wird der Hypothekarzins monatlich oder quartalsweise neu berechnet. Wie bei den Festhypotheken ist es so, dass die längere Frist etwas teurer ist als die kurze. Dafür hat man zumindest für einige Monate eine Sicherheit gegen steigende Zinsen.
Als Laufzeit kann man in der Regel zwischen einem bis fünf Jahren wählen. Die meisten Banken ermöglichen es während der Laufzeit, einmalig in eine Festhypothek zu wechseln. Erwartet man also plötzlich steigende Zinsen, dann kann ein solcher Wechsel ratsam sein.
Solche Geldmarkt-Hypotheken waren in der Vergangenheit die günstigste Form der Finanzierung – über eine lange Frist betrachtet. Viele Wohneigentümer wollen oder können aber das Risiko von schnell steigenden Zinsen nicht eingehen, weswegen der Marktanteil von Saron-Hypotheken in der Schweiz nur zwischen 5 bis 10% schwankt.
Geldmarkt-Hypothek mit Cap
Eine Alternative ist, mittels eines Zinsdachs (Cap) sein Risiko nach oben zu begrenzen. Eine solche Absicherung hat natürlich ihren Preis: Die Bankmarge ist höher und der Cap kommt erst nach einem Zinsanstieg von etwa einem Prozent zum tragen. Studien haben gezeigt, dass sich Saron-Hypotheken mit Cap gegenüber solchen ohne Zinsabsicherung nur in den wenigsten Fällen lohnen.
Lohnt sich eine Saron-Hypothek im Vergleich zur Festhypothek noch?
Aktuell – im Jahr 2024 – sind Saron-Hypotheken für einen Richtzins (inkl. Bankmarge) für beste Schuldner von rund 2% zu haben. Damit sind sie etwa etwa gleich teuer wie Festhypotheken. Bedeutet dies, dass sich eine Saron-Hypothek nicht mehr lohnt? Nicht unbedingt. Sicher ist, dass die Entscheidung für eine Geldmarkt-Hypothek weniger klar ist als in der Vergangenheit: Relativ dazu sind Festhypotheken günstiger geworden.
Gerade bei Laufzeiten bis 5 Jahre sind Festhypotheken nicht teurer als Saron-Hypotheken, bieten aber Sicherheit gegen steigende Zinsen.
Die Vorteile gelten aber weiterhin bei Geldmarkt-Hypotheken: Man kann während der Laufzeit in eine Festhypothek wechseln (sinnvoll bei einem erwarteten starken Zinsanstieg), die Laufzeit ist geringer, wodurch ein allfälliger Ausstieg (Verkauf wegen Wegzug, Scheidung etc. oder Rückzahlung aufgrund Erbe oder Gewinn) günstiger ist als bei einer langlaufenden Festhypothek, und im Vergleich zu einer Festhypo auf 10 Jahre kann man bei unveränderten Zinsen im Laufe der Jahre immer noch zehntausende Franken sparen.
Jeder Fall muss einzeln beurteilt werden, und am Ende muss der Immobilienbesitzer entscheiden, wie er sich am wohlsten fühlt respektive wie viel Risiko er eingehen kann und will. Es gibt keine „richtige“ Lösung, welche für alle Eigenheim-Besitzer gilt. Als Faustregel kann man aber immer noch ein Drittel bis zwei Drittel der Hypothekarsumme als Geldmarkthyptohek aufnehmen, und wenn man davon abweichen will, sollte man gute Gründe (wie etwa eine hohe Risikoaversion) dafür haben.
Sie sind sich nicht sicher, wie Sie Ihre Hypothek aufteilen sollen? Wir helfen Ihnen dabei!
